سهم شارژ مالکین آپارتمان از هزینه‌های مشترک و روش قانونی تعیینپس از حذف یارانه حامل‌های انرژی و آب از قبوض، بسیاری از هزینه‌های بنیادین ساختمان که تا به حال به چشم نمی‌آمدند چند برابر شدند، به طوری که تقسیم آن‌ها برای ساختمان به معضلی جدی تبدیل شد.
به عنوان مثال تا به حال هزینه آسانسور برای طبقات مختلف به صورت یکسان محاسبه می‌شد ولی جدیداً طبقات پایین آپارتمان نسبت به هزینه‌ای که منطقاً بر عهده آن‌ها نیز قرار گرفته است معترض گشته‌اند.
در این قسمت سعی داریم به تعدادی از طرق تعیین سهم هزینه‌های مشترک اشاره کنیم.
از بررسی قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، به دو طریق می‌توان سهم مالکین از هزینه‌های مشترک ساختمان را تعیین کرد. اول طریق قانونی و دوم طریق قراردادی. بدیهی است چنانچه مالکان هر یک از دو طریق یاد شده را انتخاب و اجرا نمایند عمل بدان طریق برای همه آن‌ها الزامی خواهد بود.
اول: تعیین سهم مالکین به طریق قانونی
ماده 4 قانون تملک می‌گوید: حقوق و تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک مناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد.
همچنین برابر تبصره 3 همان ماده «چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است».
مفاد ماده فوق سهم هر یک از مالکان آپارتمان‌ها از مخارج قسمت‌های مشترک ساختمان را به سه نوع تقسیم می‌کنند:
الف – هزینه‌های نسبی
ب – هزینه‌های ثابت
ج – هزینه‌های اختصاصی
الف – هزینه‌های نسبی
ماده‌ی 23 آیین‌نامه قانون یاد شده هزینه‌های نسبی را به این صورت تبیین می‌کند: «سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه‌های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام که به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها تقسیم می‌گردد ...».
از طرفی وفق ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها «مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آن‌ها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد ...».
بنابراین هزینه‌های ساختمان به دو نوع هزینه‌های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.
هزینه‌های مستمر اغلب بر اساس متراژ واحدهای آپارتمان تقسیم می‌شود.
روش تقسیم در این نوع هزینه‌ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می‌آید. سپس هزینه‌ی کل به متراژ تقسیم و هر واحدی بر اساس متراژ سهم خود را پرداخت خواهد نمود. (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می‌شود.)
ب – هزینه‌های ثابت
هزینه‌هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می‌توان به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه‌های نگهداری تأسیسات، باغبان و قسمت‌های مشترک اشاره کرد.
نوع دیگر این نوع هزینه‌ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه‌های اتفاقی ساختمان را بیمه می‌کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده‌ی مجمع عمومی می‌باشد.
این نوع هزینه‌ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می‌شوند.
مثال:
ساختمانی 5 واحد به اندازه‌های 100، 150، 150، 100، 200 متر دارد.
هزینه‌های ساختمان عبارتند از:
قبض برق: 4900000 ریال
حق بیمه: 700000 ریال
هزینه باغبان: 140000 ریال
اندوخته قانونی ساختمان: 2100000 ریال
نحوه‌ی تقسیم شارژ به شکل قانونی:
جمع متراژ : 700 متر
هزینه‌ی هر متر مربع برای برق : 4900000 تقسیم بر 700 = 7000 ریال
هزینه بیمه : 700000 تقسیم بر 700 = 1000 ریال بر مترمربع
هزینه باغبان : 140000 تقسیم بر 5 = 28000 ریال بر واحد
هزینه اندوخته قانونی : 2100000 تقسیم بر 5 = 420000 ریال بر واحد
با این حساب شارژ قانونی واحد 100 متری عبارت است:
100*7000 + 100*1000 + 28000 + 420000 = 1248000 ریال
برای بقیه واحدها نیز بدین ترتیب محاسبه می‌گردد.
البته باید در نظر داشت این روش، طریقه قانونی تقسیم شارژ در ساختمان می‌باشد.
منبع : سایت کارشناس رسمی دادگستری
|