ديگر آپارتمان نماد تهران بزرگ نيست بلكه در همه جاى ايران شاهد تكوين و گسترش ساختمان هاى عمودى هستيم، و ليكن متاسفانه به همان سرعت كه آ پارتمان ها گسترش مى يابند، فرهنگ آپارتمان نشينى رشد نمى كند. صدها هزار نفر از مردم در آپارتمان ها و مجتمع هاى مسكونى كوچك و بزرگ سكنى گزيده اند، اما تنها تعداد اندكى از آن ها از قوانين آپارتمان نشينى اطلاع دارند كه نتيجه اين عدم اطلاع، كاهش سطح فرهنگ زندگى آپارتمانى مى شود و همين امر منتج به افزايش حجم شكايت ها و اختلافات ميان همسايه ها مى گردد. در اين مقال سعى بر آن شده تا ابتدا مرز ميان حريم خصوصى و عمومى مشخص شود و پس از آن قواعد همسايگى و مسايل مربوط به زندگى آپارتمانى كه شيوع بيشترى در ميان مردم دارند را بررسى مى كنيم.
مالكيت در آپارتمان دوگونه است: قسمت هاى اختصاصى و قسمت هاى مشاع. قسمت هاى اختصاصى، در سند مالكيت هر مالك مشخصا ثبت شده است و حق استيفاء از آن نيز تنها برعهده مالك آن مى باشد «الناس مسلطون على اموالهم»(قاعده تسليط)
بحث ما در رابطه با مشتركات در آپارتمان ها مى باشد كه به تفصيل ذكر خواهد شد.
۱- اماره هاى اشتراك و اختصاص:
در صورتى كه طبقات ساختمانى به چند نفر تعلق داشته باشند در مالكيت ديوارهاى عمارت و به ويژه سقف مشترك بين مالكان اختلاف ايجاد مى شود. در اين گونه موارد اگر اصحاب دعوى دليلى بر مالكيت خود اقامه نكنند از راه تشخيص متصرف بايد فصل خصومت گروه و مالك بخش هاى مورد نزاع معين شود.
قانون مدنى در مواد ۱۲۶ و ۱۲۷ دلايل عرفى تصرف را در اين بخش ها بدين شرح بيان كرده است:
* مالكيت سقف و كف ديوارها: طبق ماده :۱۲۶ صاحب اتاق تحتانى نسبت به ديوارهاى اتاق و صاحب فوقانى نسبت به ديوارهاى غرفه اى بالاختصاص و هر دو نسبت به سقف مابين اتاق و غرفه بالاشتراك متصرف شناخته مى شوند.
مقصود از تصرف در اين ماده، اعلام چگونگى مالكيت اختصاصى و اشتراكى در اين گونه ساختمان هاست(۱).
* مالكيت پله ها: طبق ماده ۱۲۷ پله فوقانى ملك صاحب طبقه فوقانى محسوب مى شود، مگر اين كه خلاف آن ثابت شود. مطابق قاعده كلى هر يك از مالكان حق دارد در ملك اختصاصى خود هر تصرفى كه مى خواهد بكند و در ملك مشترك هيچ يك از شريكان نمى تواند بدون اذن سايرين دخالت كند، ولى ضرورت هاى اين زندگى مشترك ايجاب مى كند كه هيچ يك از اين دو قاعده به طور كامل اجرا نشود و در پاره اى موارد تعديل گردد(۲).
۲- حدود اختيارات مالك در بخش هاى اختصاصى
طبق ماده يك آيين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمان ها مصوب ،۱۳۴۷ قسمت هايى از بنا اختصاصى تلقى مى شود كه عرفا براى استفاده انحصارى شريك ملك معين يا قائم مقام او تخصيص يافته باشد.
حدود اختيار مالك در بخش هاى اختصاصى همان طور كه بيان شد مى باشD8%Bو مواد ۱۳۲ و ۱۲۵ بر آن تاكيد مى ورزد.
ماده :۱۲۵ هرگاه طبقه بندى تحتانى مال كسى باشد و طبقه فوقانى مال ديگرى، هر يك از آنها مى تواند به طور متعارف در حصه اختصاصى خود تصرف بكند ليكن نسبت به سقف دو طبقه هر يك از مالكين مى تواند در كف يا سقف اختصاصى خود به طور متعارف آن تصرف نمايد كه مزاحم حق ديگرى نباشد. (ر ـ ك تبصره ماده ۴ آيين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمان ها و ماده ۱۲۶ ق.م)
و ما ده ۹ قانون تملك آپارتمان ها مى گويد: هيچ يك از مالكين حق ندارد بدون موافقت اكثريت ساير مالكين، تغييراتى در محل يا شكل در يا سردر، يا نماى خارجى در قسمت اختصاصى خود كه در مرئى و منظر باشد بدهد(۳).
ميان قسمت هاى اختصاصى و قسمت هاى مشترك نسبت به سهم، ارتباط ناگسستنى وجود دارد، اين است كه ماده ۳ قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ مقرر مى دارد: حقوق هر مالك در قسمت اختصاصى و حصرى او در قسمت هاى مشترك غيرقابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصى، به هر صورتى كه باشد انتقال قسمت مشترك قهرى خواهد بود.
۳- تصرف و اداره بخش هاى مشترك
به موجب ماده ۲ قانون تملك آپارتمان ها: قسمت هاى مذكور در اين قانون عبارت از قسمت هايى از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصى آنها تعلق مى گيرد. به طور كلى قسمت هايى كه براى استفاده اختصاصى، تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصى يك يا چند نفر از مالكين تلقى نشده از قسمت هاى مشترك محسوب مى شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معينى بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
تفصيل تعيين قسمت هاى اشتراكى در ماده ۴ آيين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۴۳۷ آمده است اين ماده مقرر مى دارد: قسمت هاى مشترك مذكور در ماده ۲ قانون تملك آپارتمان ها عبارت است از:
الف: زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روى آن قرار گرفته باشد.
ب: تاسيسات قسمت هاى مشترك از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، رخت شوى خانه، تابلوهاى برقع كنتورها، تلفن مركزى، انبار عمومى ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه هاى فاضلاب لوله ها از قبل (لوله هاى فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزى، تهويه مطبوع، گاز، نفت، هواكش، لوله هاى بخارى) گذرگاه هاى زباله و محل جمع آورى آن و غيره.
پ: اسكلت ساختمان: تبصره ـ جدارهاى فاصل بين قسمت هاى اختصاصى مشترك بين آنها است مشروط بر اين كه جزو اسكلت نباشد.
ت: درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها كه خارج از قسمت هاى اختصاصى قرار گرفته اند.
ث: تاسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تامين كننده روشنايى، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تاسيسات مربوط به آنها به استثناى تلفن هاى اختصاصى، شيرهاى آتش نشانى، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاى ايمنى.
ج: بام و كليد تاسيساتى كه براى استفاده عموم شركا و يا حفظ بنا در آن احداث گر شده است.
ح: نماى خارجى ساختمان
خ: محوطه ساختمان، باغ ها و پارك ها كه جنبه استفاده عمومى دارد و در سند قسمت هاى اختصاصى ثبت نشده باشد

در مورد تصرف قسمت هاى مشترك مانند پله ها و سقف بين دو طبقه يا ديوار بين آپارتمان ها بايد بين تصرفاتى كه لازمه استفاده از آنهاست و تغيير در ساختمان نمى دهد با تصرفاتى كه وضع ساختمان را دگرگون مى سازد يا تعمير قسمت هاى مشترك آن را ايجاب مى كند تفاوت گذارد: ۱- هر يك از مالكان مى توانند در حدود متعارف از قسمت هاى مشترك استفاده كنند، مشروط بر اين كه مزاحم ديگرى نباشد. بنابراين مالكان طبقه بندى بالا مى توانند از پله مشترك عبور كنند، مالك طبقه تحتانى مى تواند سقف را سفيد كند و يا به آن چراغ بياويزد و مالك طبقه فوقانى بر روى آن رفت و آمد كند يا اثاث منزل خود را بگذارد ولى ايجاد صداهاى ناهنجار و حركات شديد بر روى سقف طبقه پايين ممنوع است، هر چند كه اين تصرفات در ملك مستقل متعارف باشد( ماده ۱۲۵ ق.م)
۲- تغيير و تصرف در هر يك از قسمت هاى مشترك بايد با موافقت ساير شركا باشد و هزينه و نگاهدارى آن به عهده همه مالكان به تناسب سهم آنهاست. ماده ۴ قانون تملك آپارتمان ها در اين باب مى گويد: حقوق و تعهدات و همچنين حصرى هر يك از مالكان قسمت هاى اختصاصى از مخارج قسمت هاى مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصى به مجموع مساحت قسمت هاى اختصاصى تمام ساختمان به جز آن چه كه به موجب اين قانون استثناء شده باشد يا اين كه قرارداد مالكين ترتيب ديگرى را براى تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بينى كرده باشد.
در مورد اداره قسمت هاى مشترك بين قانون مدنى و قانون تملك آپارتمان ها تفاوت بسيار است. به موجب قانون مدنى، هيچ يك از شريكان را اصولا نمى توان اجبار به تعمير كرد
( ماده ۱۲۸ ق.م) كه البته راجع به اين ماده قابل ذكر است كه(۴): اولا هر گاه دفع ضرر به نحو ديگرى ممكن است نباشد. اجبار به تعمير بخش هاى مشترك امكان دارد.
دوم: تعمير قسمت هاى مشترك و تامين مخارج آنها تابع قانون تملك آپارتمان ها و آيين نامه آن است و ماده ۱۲۸ ق.م در اين باره نسخ ضمنى شده است.
در قانون تملك آپارتمان ها اراده اكثريت مالكان كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاى اختصاصى را دارا هستند، تحميل مى شود ( ماده ۶) و حتى به موجب ماده ۸ اين قانون در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتى كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومى مالكان مكلفند مدير يا مديرانى از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند… به اين ترتيب قانونگذار به وسيله فرض نوعى شخصيت حقوقى ناقص، محدوديت تازه اى براى حق مالكيت ايجاد كرده است. ماده ۶ در همين راستا مقرر نموده است: چنانچه قراردادى بين مالكان ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت هاى مشترك به اكثريت آرا مالكينى است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت هاى اختصاصى را مالك باشند. بنابراين مقصود از اكثريت عددى مالكان نيست، اكثريت عددى است كه بيش از نيمى از كل ساختمان را مالك باشند. بايد دانست كه اجراى اراده اكثريت تنها در امور ادارى و تعميرات ضرورى ممكن است و به استناد آن نمى توان در ساختمان تغيير عمده داد يا بر طبقات آن افزود، اين تغييرات نياز به توافق همه مالكان دارد.
حقوق و تكاليف خريدار آپارتمان
قانون تملك آپارتمان ها براى احتراز از هرگونه ابهام درباره حقوق خريدار آپارتمان در ماده ۱۰ به حق مالكيت او در بخش هاى اختصاصى و اشتراكى اشاره مى كند: هر كس آپارتمانى را خريدارى نمايد. به نسبت مساحت قسمت اختصاصى خريدارى خود در زمينى كه ساختمان روى آن نباشد يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهيم مى گيرد، مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد.
مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيرى از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت هاى مشترك و به طور كلى مخارجى كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تاسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك ( به ترتيبى كه در آيين نامه ذكر خواهد شد) پرداخت شود، هرچند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براى آن است صرف نظر نمايد(۵).
* حقوق و تكاليف آپارتمان نشينان در جامعه امروز
همان گونه كه ذكر شد، بيشترين اختلافات همسايه ها بر سر قسمت هاى مشترك مى باشد، چرا كه هر يك از مالكان يا مستاجران بايد متناسب با متراژ آپارتمانشان به كل ساختمان، هزينه هاى شارژ مشترك را بپردازند، به علاوه وقتى كه اين قسمت هاى مشترك فرسوده شده يا به تعمير نياز دارند نيز بايد هر يك از مالكان به نسبت از عهده هزينه برآيند.
* حق شارژ
يكى از مسايل اختلاف برانگيز كه باعث تنش و بعضا نزاع ميان ساكنان مجتمع مسكونى يا آپارتمان ها مى شود هزينه هاى مشترك ساختمان يا همان كه ما آن را شارژ مى ناميم است.
نكته مهم اين كه حق شارژ آپارتمان ارتباطى به بودن يا نبودن در خانه يا كم يا زياد مصرف نمودن ندارد و كسى نمى تواند در صورت تصويب مجمع عمومى يا مدير ساختمان از پرداخت ثمن شارژ احتراز نمايد.
البته طبق قانون براى مشخص شدن هزينه هاى شارژ كه به هر يك از آپارتمان ها تعلق مى گيرد طرق مختلفى وجود دارد. اولين راه آن است كه مى توان سهم اختصاصى هر مالك يا مستاجر به كل ساختمان را مشخص كرد و بر مبناى آن براى هر آپارتمان حق شارژ را مشخص نمود يا آن كه به ترتيب خاصى مالكان خودشان به توافق برسند كه ميزان هزينه هاى شارژ براى هر آپارتمان چقدر باشد و راه سوم سهم اين است كه با موافقت مالكانى كه داراى اكثريت مساحت زيربنايى اختصاصى ساختمان هستند هزينه هاى مشترك براساس نرخ معينى كه به تصويب مجمع عمومى نيز مى رسد و حسب زيربناى اختصاصى هر واحد محاسبه شود. البته اين مطالب برگرفته از ماده ۴ قانون تملك آپارتمان ها مصوب ۱۳۴۳ مى باشد.
تغيير در بنا و نما
يكى از مسايلى كه خيلى درباره آن بحث مى شود، تغييراتى است كه در ساختمان داده مى شود. طبق ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها، هر يك از مالكان مى تواند با رعايت مقررات قانون تملك آپارتمان و قوانين مربوط به معمارى و ساخت و ساز، هر زمانى كه اراده كنند بنايى احداث كرده و تغييرات مطلوبش را در قسمت اختصاصى خود انجام دهند.
اما هيچ يك از مالكان حق ندارد بدون موافقت اكثريت، تغييراتى در محل يا شكل در، سر در يا نماى خارجى و حتى در قسمت هاى اختصاصى خود كه در مرئى يا منظر بايد زبان عاميانه در نماى قابل ديد و بيرونى است انجام دهد.
* هزينه هاى تعميرات
علاوه بر هزينه هاى شارژ كه ميزان آن معمولا مشخص است، با گذشت چند سال از ساخت و ساز ممكن است مشكلاتى براى آپارتمان پيش بيايد و لازم باشد براى آن كه يكباره همه ساختمان فرو نريزد، پولى كه گاهى وقت ها خيلى هم كلان است خرج شود تا ملك محافظت شود. در چنين مواردى طبق قانون، مخارج مربوط به محافظت و جلوگيرى از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت هاى مشترك و به طور كلى مخارجى كه جنبه مشترك دارد يا به علت طبع ساختمان يا تاسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود، تناسب سهم هر يك از مالكان آپارتمان پرداخت شود. هرچند مالك هر يك از آپارتمان ها بگويد كه از آن به بعد نمى خواهد از آن قسمتى كه هزينه براى آن صرف مى شود استفاده كند. البته تذكر اين نكته در مورد پول خرج كردن براى ساختمان اعم از دادن حق شارژ يا هزينه هاى تعميرات ضرورى است. اين كه تكليف پرداخت اين هزينه ها صرفا متوجه مالكان آپارتمان ها نيست، بلكه قانونگذار با استفاده از جمله مالكان يا استفاده كنندگان پرداخت برخى از اين هزينه ها را در مواردى كه مالك در آن جا ساكن نيست و به جاى او مستاجر وجود دارد برعهده او قرار داده و پس از تعيين سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان، آنها مكلف به پرداخت سهم خود هستند يا آن كه بايد طبق قرارداد آن را از سوى مالك آپارتمان پرداخت كنند.
* امتناع از پرداخت و ضمانت اجرايى آن
وقت هايى هست كه يكى از مالكان آپارتمان يا مستاجران خيلى راحت و خونسرد مى گويد كه اصلا دلش نمى خواهد هزينه هايى را كه مدير ساختمان يا هيات مديره تعيين كرده اند بپردازد و خيلى مايل است بداند آنها چه مى توانند بكنند!
در چنين حالتى به موجب ماده مكرر قانون تملك آپارتمان ها، مدير يا هيات مديره بايد سير قانونى را طى كنند كه روالش به اين صورت است كه ابتدا مدير يا هيات مديره بايد اظهارنامه اى را به اين بنده خدا بدهند كه در آن مبلغ بدهى و صورت هزينه ها به صورت شفاهى مشخص شده باشد و آنها را مطالبه كنند.
اگر اين فرد كوتاه آمد و تا ۱۰ روز پول را پرداخت كه هيچ، ولى اگر طرف سمج بازى درآورد و همچنان از پرداخت هزينه ها و بدهى امتناع كرد، مدير يا هيات مديره ساختمان مى توانند براى وصول اين وجوه به اداره ثبت محل بروند و طبق اظهارنامه اى دادخواست حقوقى بدهند و ثبت محل اجراييه اى صادر خواهد كرد. اما اگر باز هم طرف به دلايلى كه براى خودش محترم است قبول نكرد، مدير يا هيات مديره مى توانند طبق تبصره يك ماده ۱۰ ملكى به دادگاه شكايت كنند و دادگاه هم بدون نوبت به اين شكايت ها رسيدگى مى كند و آن وقت دادگاه مى تواند علاوه بر محروميت هاى قانونى مانند قطع خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق و گاز، او را تا ۲ برابر مبلغ بدهى به نفع مجموعه واحد بدهكار محكوم كند.
با استفاده از قوانين مذكور مى توانيم مطالب زير را نيز استنتاج كنيم.
۱- آويزان كردن لباس جلوى آپارتمان كه روبه روى كوچه يا خيابان است، با استناد به ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها كه مى گويد هيچ يك از مالكان حق ندارند بدون موافقت اكثريت مالكان، در محل يا شكل در يا سردر يا نماى خارجى در قسمت اختصاصى خود كه در مرئى و منظر باشد تغييراتى بدهند.
۲- مساله تصرف پاركينگ نيز از ديگر مشكلات آپارتمان ها است. در صورتى كه پاركينگ آنها اختصاصى است و در سندشان قيد شده، آنها را به همسايه متخلف نشان بدهند و در غير اين صورت و در موقعيتى كه پاركينگ مشاعى و اشتراكى است به او بگويند فقط واحدهايى در پاركينگ شريكند كه مشخصات آنها در فهرست صورت مجلس تفكيكى و مالكيت مشاعى پاركينگ ذكر شده است.
۳- نكته قابل ذكر ديگر در انتهاى اين مقاله مربوط به تبصره ماده ۳ آيين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمان ها مى باشد كه طبق آن گزاردن ميز و صندلى و هر نوع اشياى ديگرى و همچنين نگهدارى حيوانات در قسمت هاى مشترك ممنوع مى باشد كه البته تخصيص اين ماده منوط به اذن تمامى شركا ( مالكان آپارتمان ها) مى باشد.
پى نوشت:
۱و ۲- اموال و مالكيت دكتر ناصر كاتوزيان
۳- قانون مدنى در نظم حقوقى كنونى دكتر كاتوزيان
۴- حقوق مدنى اموال و مالكيت دكتر حياتى
۵- حقوق مدنى دكتر سيدحسن امامى